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Bed & Breakfast: Spazi sottratti alla residenza
Indagine sulle strutture ricettive extralberghiere a Venezia dal XII Rapporto Annuale dell’Osservatorio Casa

Nel 2007 si è svolta un indagine presso gli uffici Attività Produttive del Comune di Venezia, al fine di esaminare gli aspetti qualitativi della realtà rappresentata dalle strutture ricettive extralberghiere nel Centro Storico e verificare quanto questo tipo di alloggi stia realmente modificando il tessuto residenziale comunale togliendo abitazioni alla popolazione che vive stabilmente la città.
Si riporta di seguito una sintesi dell’indagine “Spazi sottratti alla residenza-Indagine sulle strutture ricettive extralberghiere” già pubblicata dall’Osservatorio Casa a febbraio 2008.

Gli alloggi turistici
La maggioranza degli appartamenti ammobiliati è concentrato nei sestieri di Castello e San Marco, che insieme sommano circa la metà degli alloggi turistici del centro storico, ciò conferma come alcune parti della città storica, siano più “dedicate” all’ uso turistico, fenomeno ancora più accentuato se si considerano le consistenze della distribuzione del totale delle abitazioni destinate alla residenza.
Gli alloggi immessi nel mercato turistico sono stati suddivisi in base alla loro superficie. La quota prevalente (47,5%) è costituita da alloggi medio piccoli compresi tra i 50 e i 75 mq, seguono gli alloggi compresi tra i 75 e 100 mq (20,6%), mentre gli alloggi molto piccoli e molto grandi sono rispettivamente il 18,7% e il 13,2%.Le stanze doppie sono l’assoluta maggioranza (73,2%) con una superficie media pari a 18,11 mq, per le singole la superficie media è di 11,25 mq, le camere più grandi e con più letti sono una quota marginale (4,3%). La maggioranza assoluta degli appartamenti è dotato di un solo bagno (69,6%), mentre il 24,1% ha due bagni, la restante quota (6,1%) possiede tre o più bagni.

Gli affittacamere
Il comparto degli affittacamere, è quello che più svolge in alcune situazioni funzioni esclusivamente alberghiere. Già nel 2006 in seguito a controlli della Guardia di Finanza tale comparto aveva subito un ridimensionamento, proprio in seguito all’emersione di una serie di posizioni abusive.
Anche per tali strutture, come per gli appartamenti ammobiliati, la distribuzione percentuale risulta maggiore in alcuni sestieri rispetto ad altri in particolare a Castello Cannaregio e San Marco.
Quasi la totalità assoluta delle stanze locate negli affittacamere è dotata di bagno (91,1%),le stanze senza bagno sono prevalente quelle singole (11,4%). Anche per gli affittacamere, si è proceduto ad una classificazione per meglio identificare le caratteristiche e il modello d’uso delle abitazioni; sono emerse quattro tipologie di alloggi, ottenute dalla relazione tra la superficie delle camere in affitto con la superficie totale dell’appartamento.
La distribuzione delle tipologie di alloggi evidenzia:
- Tipologia 1, corrisponde ad alloggi con una superficie media pari a 142,85 mq, con 2,5 posti letto per stanza con una quota prevalentemente di stanze a più letti e una quota molto bassa di camere senza bagno (5,4%);
- Tipologia 2, sono alloggi di circa 140,85 mq, con 1,8 posti letto per stanza, con oltre il 50% di camere doppie e una percentuale pari al 9,8% di stanze senza bagno;
- Tipologia 3, sono alloggi molto grandi con una superficie media pari ai 243,85 mq con una media di 2,1 letti per stanza, il 72,7% sono camere doppie e il 6,5% delle camere è senza bagno;
- Tipologia 4, sono “alloggi” di 414,16 mq. (alberghi) con 2 posti letto per stanza, composti prevalentemente (75,5%) di doppie, con una quota di camere senza bagno del 15,7%.

Bed & Breakfast
I bed & breakfast, diversamente dalle altre strutture extralberghiere, fanno registrare una presenza significativa anche in terraferma e, come già affermato sono le strutture che meno “sottraggono”, se conformi alla normativa, spazi al mercato abitativo residenziale.
La gestione di bed & breakfast può anzi rivelarsi utile, consentendo ai proprietari di risiedere in centro storico e ricavando un reddito dalla loro abitazione. Complessivamente emergono tre tipologie di alloggi suddivisi in base al numero di camere adibite a bed & breakfast. La quota maggiore di alloggi (38,8%) utilizza tre stanze per l’attività ricettiva. Le abitazioni adibite a b&b sono prevalentemente abitazioni piuttosto grandi, maggiori di 100 mq.
I bed & breakfast, anche grazie alla normativa comunale (che impone almeno mq 45 riservati a residenza del titolare) risultano le strutture ricettive che apparentemente meno trasformano la consistenza delle abitazioni ma anzi favoriscono la residenza e il tessuto sociale della città.

Conclusioni

Premesso che nel loro complesso il comparto delle 1.227 strutture ricettive extralberghiere presenti nel 2007 nel territorio comunale comunque costituiscono una “sottrazione” ad alloggi del mercato residenziale. I risultati dell’indagine evidenziano una differenziazione all’interno di questo universo e fanno emergere la presenza di una quota di abitazioni utilizzate esclusivamente ad uso turistico che corrispondono ad alloggi "normali" che diversamente sarebbero utilizzati dalla popolazione residente nel centro storico.
Da una stima approssimativa si calcola che le abitazioni sottratte alla residenza siano oltre 500, il 44% del totale delle strutture ricettive extralberghiere e precisamente:
- 66,2% degli appartamenti ammobiliati, sono alloggi compresi tra i 50 e 100 mq con un solo bagno;
- una quota pari a circa il 30% dei b&b totali (tra quelli con due o tre stanze adibite a b&b);
- 81,2% degli affittacamere (tipologie 2 e 3) appartamenti medio /grandi con servizi.

[ Data di pubblicazione: 27 agosto 2008 ]

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